Case: København Ø, 2026
Det begyndte med en mulighed
Vi boede til leje i en ejendom med seks lejligheder på Østerbro. Da muligheden for at købe opstod, skulle vi på kort tid sætte os ind i et område, hvor vi ikke i forvejen var eksperter: stiftelsesregler, ejendomsøkonomi, finansiering, vedtægter og alle de juridiske detaljer.
Udfordring 1: Ikke alle boliger var ens
Ejendommen havde fem lejligheder på 72 m² og én på 32 m². En af de større lejligheder var tom. Det gjorde det vigtigt at forstå, hvem der faktisk kunne og skulle deltage i stiftelsen, og hvordan de forskellige boliger skulle indgå økonomisk.
Udfordring 2: Ikke alle lejere skulle nødvendigvis købe
Vi arbejdede med en løsning, hvor tre lejere deltog, mens Københavns Kommune overtog to andele. Det krævede, at vi forstod reglerne om deltagelse og kommunens rolle. Det er afgørende at være opmærksom på, at kommunale andele ikke tæller med, når loven kræver, at en bestemt andel af beboelseslejerne deltager.
Udfordring 3: Hjemfaldspligten
Ejendommen havde en hjemfaldsforpligtelse, som skulle håndteres økonomisk og strategisk. Vi undersøgte konsekvenserne og arbejdede med en model, hvor hjemfaldspligten ikke blev frikøbt ved stiftelsen. Det er ikke en løsning, man ukritisk kan kopiere, men et godt eksempel på, hvorfor ejendommens særlige rettigheder og byrder skal med i regnestykket.
Udfordring 4: Købspris, indskud og det langsigtede regnestykke
Købsprisen var 6.350.000 kr. Vi undersøgte flere modeller for egenkapital, finansiering og boligafgift. Den centrale erkendelse var, at man ikke kan nøjes med at finde en pris, som banken siger ja til. Modellen skal også fungere i den daglige drift og på længere sigt.
Udfordring 5: Aftaler og fremtidig drift
Vi måtte også tage stilling til vedtægter, særlige brugsrettigheder ved overtagelsen, administrator, regnskab, opkrævning af boligafgift og ansvar for vedligeholdelse. Det arbejde fortsætter, når skødet er underskrevet.
Vores forløb, trin for trin
Vi beskriver her de vigtigste faser i vores stiftelse i 2026. Faserne er ikke dateret med præcise uger, da vi ikke vil gætte på konkrete datoer.
- Muligheden opstod
Vi begyndte at undersøge, hvad et fælles køb af de seks boliger ville kræve, og hvordan vi kunne samle lejerne.
- Boligerne og deltagelsen blev kortlagt
Vi måtte forholde os til både tom bolig, forskellige boligstørrelser og modellen med kommunens overtagelse af to andele.
- Vi gennemgik ejendommens særlige forhold
Vi undersøgte blandt andet hjemfaldspligten med år 2063 og konsekvenserne for økonomien.
- Købsmodellen blev regnet igennem
Købspris, indskud, lån, fremtidig boligafgift og vedligeholdelse skulle passe sammen. Det var nødvendigt at afprøve flere modeller.
- Aftaler og ansvar blev afklaret
Vi arbejdede med dokumenter, vedtægter, særaftaler og foreningens fremtidige administration.
- Stiftelse og drift
Erfaringerne blev til en ny forening og et løbende arbejde med drift, regnskab og vedligeholdelse. Det er den viden, vi deler her.
Hvordan lykkedes det?
Det var ikke én smart genvej. Det var kombinationen af at undersøge reglerne, gennemgå tallene, lede efter alternative løsninger, få afklaret deltagelsen og arbejde systematisk med de forhold, der kunne spænde ben for købet. Den læring ønsker vi at give videre.
Hvad ville vi gøre igen?
- Samle alle økonomiske forudsætninger ét sted.
- Få hjemfaldspligt og bygningens stand undersøgt tidligt.
- Forstå hvem der tæller med i deltagerkravet.
- Undersøge flere finansieringsmuligheder.
- Behandle alle særaftaler som potentielle risici.
- Begynde at planlægge drift og administration allerede inden købet.
Sidder I i en situation, der minder om vores? Så skriv til os.